L'Amministratore
... COME SCEGLIERE.

... VISTO DALLA LEGGE
Come il Codice Civile definisce la professione dell’Amministratore di condominio. Spunti e riflessioni.

... VISTO DAL CONDÒMINO

L’amministratore visto dal Codice Civile



Il Codice Civile italiano, introducendo la figura dell’Amministratore del Condominio, precisa le “Attribuzioni dell’Amministratore” elencando sinteticamente alcuni doveri e responsabilità, che forse ad una prima occhiata possono essere sottovalutati nell’importanza e nella “pericolosità”.

Inoltre, ad un certo punto il Codice Civile aggiunge una locuzione dall’aria “casalinga”, nel passaggio che re­cita: “l’Amministratore dovrà agire con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Su questo passaggio, spesso oggetto di ironie, ci vogliamo invece fermare a riflettere per rilevarne la portata nel modo più ampio, prendendo assolutamente sul serio la metafora proposta dal legislatore.
Quindi cominciamo ad elencare quali possono essere le caratteristiche del buon padre di famiglia:
  • BENEVOLENZA: il buon padre ama i suoi figli, nella loro diversità;
  • IMPARZIALITÀ: il buon padre non fa differenze fra un figlio e l’altro;
  • ATTEGGIAMENTO EDUCATIVO: il buon padre conduce e indirizza i figli verso la crescita e l’autonomia, dando esempio di equilibrio, correttezza, rispetto, responsabilità;
  • CONTROLLO: il buon padre sorveglia amorevolmente che i figli restino sulla strada giusta, correg­gendoli eventualmente quando necessario;
  • AUTOREVOLEZZA: il buon padre si fa ascoltare con la forza che gli deriva dall’esperienza e dall’intenzione comunque benevola verso la famiglia;
  • REGOLA: il buon padre rispetta le regole della convivenza e ne pretende il rispetto da parte dei figli, sanzionandone le violazioni se necessario;
  • ACCORTEZZA: il buon padre usa la massima attenzione nell’utilizzo delle risorse, nella conservazione e nella valorizzazione del patrimonio di famiglia;
  • MEDIAZIONE: il buon padre gestisce i conflitti che possano svilupparsi fra i figlioli, con lo scopo di mantenere la giustizia ma anche l’armonia nella comunità-famiglia.

Probabilmente si potrebbe continuare, ed ogni padre responsabile potrebbe senz’altro integrare la lista secondo la propria esperienza ed il proprio sentire.

Quindi, tornando al Codice Civile, possiamo asserire che la figura dell’Amministratore deve garantire due importanti gruppi di competenze: quelle Tecniche e quelle Umane.

Di quelle umane abbiamo già visto un sommario elenco, ora vorrei abbozzarne uno sulle competenze tecniche:
  • CONTABILI-AMMINISTRATIVE: saper fare i conti, destreggiarsi con le banche, la gestione del denaro, ecc;
  • FISCALI: con l’avvento della “legge Bersani” questo aspetto si è notevolmente complicato, come sanno tutti gli addetti ai lavori;
  • GIURIDICHE: il Codice ed i vari Regolamenti sono riferimenti continui per mille analisi e decisioni, procedimenti, azioni;
  • ASSICURATIVE: ogni fabbricato condominiale deve avere, giustamente, le sue coperture assicurative, e bisogna scegliere le migliori soluzioni e monitorarle nel tempo;
  • EDILIZIE: la parte fisica del Condomìnio è costituita dai fabbricati, con le loro caratteristiche ed esigenze di manutenzione;
  • IMPIANTISTICHE: i vari impianti, che innervano ogni fabbricato civile, sono senz’altro le parti più bisognose di cure e di attenzioni nel tempo, dato che la loro durata non è sincronica con quella normale della costruzione edilizia (gli impianti, salvo omissioni, sono: elettrico, idraulico, di riscaldamento, di climatizzazione, di evacuazione d’aria viziata, di scarico aque bianche e nere, fognario, del gas, di ricezione TV, telefonico, ecc…);
  • SULLA SICUREZZA: dalla prevenzione degli incendi, alla manutenzione degli ascensori, delle caldaie, all’efficienza della messa a terra elettrica, la potabilità dell’acqua, la disinfestazione da parassiti e minacce varie, la prevenzione di crolli o cadute di parti edili, la sicurezza di chi fa interventi di manutenzione in condomìnio;
  • NORMATIVE: per ognuna delle voci appena elencate ci sono da rispettare interi “corpi normativi”, che nel tempo si ingrossano e si complicano.

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L’amministratore visto dalla Pubblica Amministrazione



Dalle 4 unità immobiliari in su è obbligatorio nominare un Amministratore, ma se non c’è, l’omissione non può essere sanzionata. E perché è (o sarebbe) obbligatorio l’Amministratore?
“Perché così si saprà a chi dare la colpa!” (Risposta semplicistica e preoccupata).
“Perché così ci può essere una corretta gestione della Cosa Comune!” (Risposta seriosa e “istituzionale”).
Per la P.A. (Pubblica Amministrazione) l’Amministratore di Condomìnio possiamo dire che sia una sorta di “triplice soggetto”, cioè una figura titolare di Responsabilità, di Obblighi, della funzione di Canale. Vediamo nel dettaglio.

Responsabilità


Si tratta probabilmente della parte più “temibile” e delicata, e forse anche della più sottovalutata da parte dei Condomini, e talvolta anche dagli Amministratori stessi! Infatti l’Amministratore è il responsabile designato – in rappresentanza di tutti i Condomini – di tutto quello che si può immaginare in materia di:
  • Sicurezza
  • Fisco
  • Sanità
  • Patrimonio
  • Rappresentanza Legale
  • Finanza

In breve possiamo affermare (ed è un concetto che ritorna!) che l’Amministratore ha le responsabilità di un capo-famiglia (anche se si tratta forse di un termine un po’ desueto!).

Obblighi e adempimenti


Gli obblighi e gli adempimenti per un Amministratore nel nostro Paese, culla della burocrazia, sono tantissimi, e se ne dimenticheranno senz’altro alcuni che non si troveranno nel seguente elenco:
  • Fiscali: codice fiscale, ritenute d’acconto, certificazioni di versamento “sostituto d’imposta”, mod. 770, quadro AC, Iva, Ici, DURC, imposta di Registro, passi carrai, quote consortili, ecc…
  • Sicurezza: certificazioni e conformità varie degli impianti, della messa a terra dell’impianto elettrico, degli ascensori, della prevenzione Incendio, della qualità dell’acqua potabile, ecc…

Canale


L’Amministratore serve anche da canale di comunicazione fra la Pubblica Amministrazione ed i privati Condomini, ad esempio in occasione di campagne pubbliche di prevenzione (es.: vedi problema della zanzara-tigre in Emilia Romagna); in occasione di statistiche sui costi condominiali (es.: vedi monitoraggio del Comune di Modena); in occasione di iniziative sul malessere/benessere della convivenza condominiale (es.: vedi “Circoscrizione 1” di Modena).

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