L'Amministratore
... COME SCEGLIERE
Scegliere un buon amministratore è fondamentale per la serenità del condomìnio.
Ecco il nostro punto di vista sul “perché averne uno” e “come potete trovare la giusta soluzione per il vostro condominio”.

... VISTO DALLA LEGGE

... VISTO DAL CONDÒMINO

L’amministratore



Dal “Condomìnio – Istruzioni per l’uso” dell’Unione Consumatori della Lombardia

CAP. II
È opinione prevalente sia in dottrina che in giurisprudenza che l’amministratore debba essere una persona singola, mentre si discute se si possa procedere a nominare amministratore una società… Per il resto non è previsto alcun titolo particolare per assumere la carica di amministratore, perciò chiunque può essere scelto per questo compito; starà all’intelligenza (anche se si dovrebbe dire alla fortuna) dei condomini di scegliere la persona che dimostri di avere le migliori credenziali.
Non esiste, purtroppo, una ricetta per scegliere l’amministratore giusto, né purtroppo esiste la possibilità di saggiare a priori la sua competenza e la sua onestà se non verificando le referenze che in genere i candidati offrono ai Condòmini comunicando loro i nominativi dei condomìni che già amministrano. Oltre a ciò si potrà verificare quale sia il livello di organizzazione del loro ufficio per verificare che siano in grado di far sempre fronte alle esigenze dei Condòmini con un congruo numero di collaboratori e un livello minimo di informatizzazione.
Recentemente sono nate accanto a quelle storicamente esistenti, molte nuove associazioni di amministratori immobiliari che si propongono di migliorare la professionalità dei loro iscritti svolgendo corsi a svariati livelli. Tuttavia non esiste ad oggi in Italia un albo degli amministratori e ritengo che sia una scorrettezza da parte di alcuni il dire che una certa persona non può essere eletto amministratore perché lo stesso non è iscritto a questa o a quella associazione. Ripeto che si tratta di associazioni a carattere privatistico alle quali gli amministratori possono iscriversi o meno a loro scelta e non di un albo o di un collegio come quelli dei ragionieri, dei dottori commercialisti o dei geometri, ai quali chi svolge queste professioni deve essere obbligatoriamente iscritto.
Da questo deriva che non esistendo un organo che sorvegli sull’operato degli amministratori condominiali, l’unica autorità alla quale i Condòmini potranno rivolgersi in caso di gravi irregolarità nella gestione da parte del loro amministratore è e resta, purtroppo o per fortuna, l’autorità giudiziaria.
Il compito essenziale dell’amministratore è quello di amministrare i beni comuni e tutelare i diritti e gli interessi comuni. L’amministratore non è il guardiano del condomìnio e soprattutto non è il giudice al quale i Condòmini possono rivolgersi per risolvere le questioni che sorgono tra loro e che coinvolgono diritti esclusivi. In realtà molti amministratori si fanno carico anche di questi compiti, che di solito sono problemi, per salvaguardare il quieto vivere nel condomìnio, e di questo i Condòmini dovrebbero essere loro grati anziché ritenerlo un loro diritto.

La durata del mandato è annuale (è nulla la delibera che abbia stabilito una durata biennale per l’incarico conferito all’amministratore), ma può essere revocato dall’assemblea, anche prima della scadenza del mandato, con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina. Se l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore o se la nomina non è valida per mancanza del numero legale o per irregolare costituzione dell’assemblea, anche un solo Condòmino può chiedere all’autorità giudiziaria di provvedere alla nomina dell’amministratore. Si avrà in questo caso il c.d. AMMINISTRATORE GIUDIZIALE.
L’amministratore giudiziale, che dura in carica un anno, ha gli stessi poteri di quello nominato dall’assemblea che può anche revocarlo con la maggioranza stabilita.

Nel caso in cui l’amministratore si renda responsabile di GRAVI IRREGOLARITA’ NELLA GESTIONE (come ad esempio se non tiene regolarmente i libri contabili o quello dei verbali assembleari) , come pure nel caso in cui per due anni non renda il conto della gestione, lo stesso potrà essere revocato dall’autorità giudiziaria su domanda anche di un solo Condòmino.
È bene precisare che nel concetto di gravi irregolarità non rientrano solo le mancanze che potremmo definire di tipo tecnico-contabile, ma anche tutti quei comportamenti che sono indice di una gestione anomala come le minacce più o meno velate all’indirizzo dei condomini dissenzienti, trattamenti differenziati di situazioni identiche in capo a diversi Condòmini, il rifiuto di acconsentire l’accesso ai documenti che riguardano il condomìnio.
Quest’ultima ipotesi si verifica con una preoccupante frequenza (anche a volere tenere conto delle difficoltà cui va incontro l’amministratore che si trovi a dovere evadere numerosi richieste di consultazione di documenti) ad onta del fatto che una delle associazioni di amministratori tra le più rappresentative ha indicato nel suo decalogo per l’individuazione del buon amministratore la disponibilità a mettere sempre a disposizione dei condomini per eventuali verifiche, la documentazione condominiale compresi i giustificativi di spesa dell’anno in corso.
Anzi la stessa associazione raccomanda agli amministratori di rilasciare, dietro richiesta scritta, copia dei singoli documenti a spese dell’interessato.

Davvero non si comprende perché alcuni amministratori ritengano di dovere secretare con tanto vigore i documenti relativi alla gestione ottenendone in cambio solo malumori, dubbi e diffidenze da parte dei Condòmini nei quali generano il dubbio dell’esistenza di manovre poco chiare effettuate ai loro danni.

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